Gli interventi di manutenzione ordinaria sono quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, anche con l’impiego di materiali diversi, purché i predetti materiali risultino compatibili con le norme e i regolamenti comunali vigenti (piano del colore). Caratteristica della manutenzione ordinaria e' il mantenimento degli elementi di finitura e degli impianti tecnologici, attraverso opere sostanzialmente di riparazione dell'esistente.

Sono considerati quali opere di manutenzione ordinaria:

A) FINITURE ESTERNE
Opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione finiture esterne degli edifici senza alterarne i caratteri originari.

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In sintesi:



✔ Ripristino tinteggiatura, intonaci e rivestimenti facciate, con materiali aventi stesse caratteristiche dei preesistenti;

✔ Pulitura delle facciate;

✔ Riparazione e sostituzione infissi, serramenti, portoni, cancelli, serrande e vetrine (o porte d’ingresso) di negozi (eventualmente anche utilizzando materiali diversi), senza alterarne le caratteristiche, quali sagoma, colori, disegno e dimensioni delle parti apribili e trasparenti;

✔ Ricorsa e sostituzione parziale del manto di copertura e dell’orditura secondaria del tetto, senza modificarne sagoma, pendenza e caratteristiche della copertura;

✔ Riparazione e sostituzione grondaie, pluviali e comignoli, anche con materiali diversi;

✔ Riparazione balconi, terrazze e relative ringhiere o parapetti;

✔ Installazione grate, limitatamente al vano finestra.

✔ Applicazione tende da sole e zanzariere;

✔ Rifacimenti pavimentazioni esterne di cortili, patii e cavedi;

✔ Riparazione recinzioni.
 

 

B) FINITURE INTERNE
Opere di riparazione, di rinnovamento e di sostituzione delle finiture interne degli edifici, tra queste:

✔ Riparazione e rifacimento delle pavimentazioni;
✔ Riparazione e rifacimento degli intonaci, dei rivestimenti e delle tinteggiature;
✔ Riparazione e rifacimento degli infissi e dei serramenti, anche con l’inserimento di doppio vetro.

C) OPERE MURARIE INTERNE
Opere di rinnovamento e di sostituzione delle partiture interne, tra queste:

✔ Apertura e chiusura di vani porta, su muri non portanti all’interno della stessa unità immobiliare;
✔ Piccole opere murarie come la creazione di nicchie o di muretti all’interno della stessa unità immobiliare;
✔ Spostamento o realizzazione di arredi fissi nel rispetto dei rapporti di cui sopra.

D) IMPIANTI ED APPARECCHI IGIENICO-SANITARI
✔ Opere di riparazione e di sostituzione degli apparecchi igienico-sanitari e riparazioni dell’impianto.

E) IMPIANTI TECNOLOGICI E RELATIVE STRUTTURE E VOLUMI TECNICI

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✔ Opere necessarie a mantenere in efficienza e ad adeguare gli impianti tecnologici esistenti alle normali esigenze di esercizio.

F) ULTERIORI OPERE IN EDIFICI INDUSTRIALI, ARTIGIANALI COMMERCIALI E AGRICOLI
 

✔ Opere di riparazione, di sostituzione e di adeguamento degli impianti e delle relative reti, purché tali interventi non comportino modifiche dei locali, aperture nelle facciate, modificazione o realizzazione di volumi tecnici, realizzazione di nuova superficie lorda di calpestio.

✔ Opere di modesta entità per l’attraversamento delle strade interne con tubazioni.

✔ Opere di realizzazione di basamenti o di incastellature per il sostegno o per l’installazione di apparecchiature all’aperto, di modesta entità, per il miglioramento di impianti esistenti, purché non comportino la realizzazione di nuova superficie lorda di calpestio.

➥ PROCEDURA PER L’ESECUZIONE DELLE OPERE DI MANUTENZIONE ORDINARIA
L’esecuzione delle opere avviene sotto la personale responsabilità del proprietario o di chi ha titolo alla loro esecuzione, sia per quanto riguarda la classificazione delle opere stesse come di manutenzione ordinaria, sia per quanto riguarda il rispetto delle disposizioni del regolamento edilizio nonché delle disposizioni che disciplinano la materia sotto profili specifici quali quelli igienico sanitario, di prevenzione incendi e di sicurezza. Per i soli interventi di ripristino della tinteggiatura, di intonaci, di rivestimenti e di elementi architettonici e decorativi, che interessano parti dell’edificio visibili dagli spazi pubblici, deve essere data comunicazione scritta al Comune prima della loro esecuzione, con la descrizione delle opere da eseguire, dei materiali da impiegare e dei colori. Qualora opere di manutenzione ordinaria siano previste nell’ambito di altro tipo di intervento, esse seguono le procedure autorizzative dell’intervento principale cui si accompagnano.

Sono interventi di manutenzione straordinaria le opere che sono necessarie per mantenere in buono stato l'intero edificio e, quindi, sono quelle che servono a sostituire o modificare parti anche strutturali dell'edificio o quelle necessarie a realizzare dei nuovi impianti, totalmente diversi da quelli esistenti.

In sintesi:

✔ Sostituzione infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale o tipologia di infisso;
✔ Realizzazione ed adeguamento di opere accessorie e pertinenziali che non comportino aumento di volumi o di superfici utili, realizzazione di volumi tecnici, quali centrali termiche, impianti di ascensori, scale di sicurezza, canne fumarie;
✔ Realizzazione ed integrazione di servizi igienico-sanitari senza alterazione dei volumi e delle superfici;
✔ Realizzazione di chiusure o aperture porte interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell'edificio;
✔ Rifacimento di scale e rampe;
✔ Realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate;
✔ Sostituzione solai di copertura con materiali diversi dai preesistenti;
✔ Sostituzione tramezzi interni, senza alterazione della tipologia dell'unità immobiliare;
✔ Realizzazione di elementi di sostegno di singole parti strutturali;
✔ Interventi finalizzati al risparmio energetico.

Rientrano nella manutenzione straordinaria anche le opere di consolidamento statico (p.e. se un edificio sta crollando a causa di un elemento strutturale logorato o sottodimensionato bisogna sostituirlo o rinforzarlo), il rifacimento integrale dei servizi igienici e degli impianti relativi e la modifica integrale dell'impianto idrico, dell'impianto elettrico,dell'impianto sanitario. 

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Non sono interventi di manutenzione straordinaria quelli che alterano la sagoma, la forma, il volume o la superficie complessiva dell'edificio e la relativa destinazione d'uso (p.e. la realizzazione di una veranda per coprire un terrazzo modifica la sagoma, la forma, il volume e cambia la destinazione d'uso del terrazzo da non abitativo ad abitativo e, pertanto, non è manutenzione straordinaria, ma ristrutturazione edilizia. La redistribuzione della casa mediante la demolizione di tramezzi e la modifica delle stanze non altera né la sagoma, né la forma, né il volume e neppure la destinazione d'uso, ed è, quindi, manutenzione straordinaria).

Nel caso di lavori già iniziati è necessario predisporre la Comunicazione di Inizio Lavori Tardiva (C.I.L. Tardiva).

​Deve essere obbligatoriamente predisposta dal proprio tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto, ecc.) e depositata presso il Comune o Municipio di appartenenza. 

➥ SANZIONI PREVISTE PER LA C.I.L. TARDIVA
Le sanzioni previste per ritardata presentazione della C.I.L. Tardiva sono contenute nell'art. 5 comma 7 della Legge n. 73 del 22.05.2010.

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Art. 5 Attivita' edilizia libera 

1. L'articolo 6 del testo unico delle  disposizioni  legislative  e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto  del  Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e' sostituito dal seguente: 

  «Art. 6. (L) - (Attivita' edilizia libera). - 
1.  Fatte  salve  le prescrizioni degli strumenti urbanistici  comunali,  e  comunque  nel rispetto delle altre normative  di  settore  aventi  incidenza  sulla disciplina dell'attivita' edilizia e,  in  particolare,  delle  norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, di quelle relative  all'efficienza  energetica   nonche'   delle   disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio,  di  cui  al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.  42,  i  seguenti  interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo: 

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a) gli interventi di manutenzione ordinaria; 
b) gli   interventi   volti   all'eliminazione   di    barriere architettoniche che non comportino la realizzazione  di  rampe  o  di ascensori  esterni,  ovvero  di  manufatti  che  alterino  la  sagoma dell'edificio; 

c) le opere temporanee per attivita' di  ricerca  nel  sottosuolo che abbiano carattere geognostico,  ad  esclusione  di  attivita'  di ricerca di idrocarburi, e che  siano  eseguite  in  aree  esterne  al centro edificato; 
d) i movimenti di  terra  strettamente  pertinenti  all'esercizio dell'attivita' agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali,  compresi gli interventi su impianti idraulici agrari; 
e)  le  serre  mobili  stagionali,  sprovviste  di  strutture  in muratura, funzionali allo svolgimento dell'attivita' agricola. 
giorni; 

  7. La  mancata  comunicazione  dell'inizio  dei  lavori  ovvero  la mancata trasmissione della relazione tecnica, di cui ai commi 2  e  4 del presente articolo, comportano la sanzione pecuniaria pari  a  258 euro. Tale sanzione e' ridotta di due terzi se  la  comunicazione  e' effettuata  spontaneamente  quando  l'intervento  e'  in   corso   di
esecuzione.  Nel caso di presentazione spontanea della C.I.L. Tardiva è prevista una sanzione ridotta di 2/3 (86 €. anzichè 258 €.)



➥ DOCUMENTAZIONE NECESSARIA
① Atto di proprietà;
② Titolo abilitativo dell’opera (condono e/o progetto);
③ Documentazione catastale (visura e planimetria);
④ Relazione e Progetto ante/post operam a firma di un tecnico abilitato;
⑤ DURC impresa esecutrice (Documento Unico Regolarità Contributiva)